Жилые комплексы в Новосибирске будут возводить по новым правилам — плотность застройки привяжут к наличию поблизости школ и поликлиник, а также к транспортной доступности участка. Дифференцированную методику зонирования представили на архитектурно-градостроительном совете мэрии Новосибирска в конце минувшей недели.
Новые правила застройки Новосибирска вызвали проклятья
Начальник департамента строительства и архитектуры мэрии Новосибирска Алексей Кондратьев перед презентацией новой методики расчета напомнил, что в Новосибирске с декабря действуют новые Правила землепользования и застройки (ПЗЗ).
Теперь минимальный размер участка для строительства высотки теперь 35 соток, а для домов средней этажности — 25 соток (ранее он был 10 соток). Также при строительстве на 105 квадратных метров жилья предполагается одно парковочное место, но не менее 0,5 машиноместа на квартиру.
«Все нормативы: парковки, зеленые зоны — теперь применяются к участку. До декабря половину парковочных мест можно было размещать вне участка», — прокомментировал Кондратьев.
Шесть подзон
Дифференциация участков стала продолжением новых ПЗЗ. По планам мэрии, это позволит строить жилье «по-умному», то есть с учетом наличия социальной инфраструктуры: школ, детских садов, поликлиник, а также транспортной доступности и возможности развития улично-дорожной сети.
Проект разрабатывали компании «ИнтерПроект» и «Концепт-Проект». Результаты восьмимесячной работы представил главный градостроитель последней Владимир Григорьев. Он рассказал, что на первом этапе по заданию мэрии анализировали семь микрорайонов: Родники, Чистая Слобода, Плющихинский, Южно-Чемской, Березовый, телецентр в районе Вертковской и участок Автогенная — Никитина.Застройщик вскрыл ядовитый могильник: новосибирцы в панике
Например, разработчики подсчитали, что только две из семи анализируемых территорий обеспечены школами.
После анализа социальной и транспортной инфраструктуры проектировщики предложили зоны застройки жилыми домами смешанной этажности (Ж-1) и зоны делового, общественного и коммерческого назначения (ОД-1) разделить на шесть подзон.
В каждой подзоне будут свои дифференцированные нормативы к земельным участкам под строительство: предельно максимальный коэффициент плотности застройки, предельно максимальное количество квартир на земельном участке, предельно минимальное количество машиномест.
«Там, где площадка инфраструктурно готова, коэффициент застройки может быть выше. Что касается территорий с низкой обеспеченностью инфраструктурой, а это любая комплексная площадка, где еще не построены школы, поликлиники, магистрали, то эти территории будут ограничены коэффициентом плотности», — объяснил Кондратьев.
Спасут трамваи
Многие из членов совета одобрили представленную концепцию и сказали, что она давно была нужна городу.
Архитектор Александр Ложкин отметил, что надо стимулировать строительство там, где есть социалка, а там, где ее нет, напротив, ограничить. «Оказалось, что на периферии обеспеченность транспортом 50-70%. Мы не сможем расселить людей туда, куда доехать нельзя», — высказался Ложкин.Как не стать обманутым дольщиком
По мнению члена совета и специалиста по развитию электротранспорта Михаила Никулина, разработчики совершенно недооценили трамвай, который имеет гораздо большую пропускную способность по сравнению с пригородными электричками — а их наличие учитывали при делении на подзоны.
Начальник управления архитектурно-строительной инспекции мэрии Новосибирска Анатолий Мотыга предложил вместе с введением дифференциации ввести полный запрет на точечную застройку. «Нужно ввести 100% согласия жильцов близлежащих дворов на строительство любых объектов», — сказал Мотыга.
Не вширь, а ввысь?
Только председатель градостроительной комиссии Горсовета Дмитрий Дамаев высказал сомнения, что концепция в таком виде будет полезна городу и застройщикам.
«Исходя из этой концепции останутся без внимания отдаленные районы города. Более высокая плотность предполагается в центре города — мы вроде бы хотели уходить от застройки центральной части и уходить в отдаленные районы. Мои опасения, что отдаленные районы перестанут должным образом развиваться, застройщикам будет неинтересно заниматься комплексной застройкой отдаленных территорий и они переключатся на точечную застройку», — объяснил Дамаев свою позицию.
Следующий шаг городских властей — сделать подобное зонирование центральной части Новосибирска. Здесь собираются применить более жесткие нормативы к строительству.
Концепцию рассмотрят на публичных слушаниях. А затем вынесут на утверждение городским парламентом.
