Покупать жилье в кризис достаточно рискованно, особенно в новостройках. Обезопасить себя можно только одним — более внимательно подходить к выбору строительной компании. О том, как оценить надежность застройщика и стоит ли в этом вопросе доверять информации с форумов, рассказала управляющий октябрьским офисом новосибирского агентства недвижимости «Квадротека» Татьяна Лебедева.
.jpg)
— Как изменилось жилищное строительство в Новосибирске в последние годы?
— Из-за большого числа новостроек конкурентная борьба среди компаний высокая. Она выражается не только в виде ценовых войн, но и в качестве благоустройства. Если пять лет назад благоустройство дворов было стандартным у всех, то сейчас застройщики начинают конкурировать в этой сфере, делать дизайнерские проекты, систему безопасности. Тренд последних лет — это комплексная застройка микрорайонами с высокой организацией жизненного пространства. Спортивные площадки, велодорожки, архитектурные формы — каждый застройщик ищет свои фишки.
Также многие компании стали сдавать квартиры в отремонтированном виде. Ремонт входит в стоимость долевого участия, а это очень существенно для тех, кто покупает квартиру для себя по ипотеке. Потому что, когда квартира сдается под самоотделку необходимо помимо платежей банку еще где-то найти деньги на ремонт. А когда они уже вложены в стоимость объекта, покупатель получает полностью отремонтированную квартиру. Это тоже конкурентное преимущество, с помощью которого строитель борется за покупателя.
— Каковы риски попасть на ненадёжного застройщика?
— Нельзя сказать, что рынок новостроек в Новосибирске стабильный. В любом случае инвестирование в строительство — это всегда риск. В ближайшее время надо аккуратно подходить к покупкам квартир в новостройках, особенно на длительный период — два и более года.Аренда жилья: как не платить за воздух?
На сегодняшний момент эти риски отчасти становятся чуть большими, потому что в городе строят более 300 объектов. Из них 80-90 уже относятся к числу проблемных: произошла остановка строительства, идут споры хозяйствующих субъектов или сроки сдачи сдвигаются по другим причинам.
— На что обратить внимание при выборе застройщика?
— Как такого единого документа, подтверждающего, что данный застройщик будет надежен, нет. К основным признакам надёжности застройщика относится наличие уже реализованных многоэтажных домов, в которых уже проживают люди и довольны своей покупкой, сроками сдачи и качеством.
Важна и известность компании в регионе, солидный объем уже сданного жилья и квадратных метров. Также важным фактором станет заключение договора долевого участия в соответствии с законом №214, который обеспечивает покупателю право получить квартиру в оговоренные сроки и в нужном качестве.
Если застройщик страхует свою ответственность — это тоже признак его надежности. Компании, которым нечего скрывать, размещают на своем сайте декларацию на строительство, где отражены финансовые показатели. Ее стоит внимательно изучить.
Хороший признак — наличие у застройщика своей материально-технической базы, например, производства строительных материалов.
Нужно собрать информацию о предыдущей деятельности застройщика, учесть определённые нюансы, которые не видны на поверхности, например, данные о финансовом состоянии компании.
Не все застройщики эти данные где-то публикуют. В риэлтерском бизнесе у нас эта информация есть. Когда мы заключаем договоры с застройщиками о сотрудничестве, мы серьезно их проверяем. Так как работает наше агентство третий десяток лет, у нас накопился опыт и информация. Пул абсолютно надёжных застройщиков составляют 10%, но любое долевое строительство имеет риски.
— Можно минимизировать риски при выборе конкретного строящегося дома?
— Да. Можно самостоятельно, либо вместе с юристом обратиться к застройщику, проверить все необходимые документы: разрешение на строительство, наличие зарегистрированного права аренды или права собственности на земельный участок.
— Стоит ли искать правду о застройщиках на форумах?
— Конечно, форумы тоже содержат в себе информацию, но это больше общий эмоциональный фон. Очень интересно и полезно читать форумы, когда покупатели оценивают качество уже готового жилья. Потому что у некоторых застройщиков бывают нарушение СНИП или используются неподходящие для строительства материалы.
Но абсолютно адекватной информации по состоянию дел застройщика форумы не дадут. Как правило, когда у нас все хорошо, мы редко пишем на форумах, но с удовольствием пишем о недостатках.
— Как в целом при покупке жилья правильно вложить деньги?
— Для получения максимальной прибыли новостройки уже не так интересны, как три-четыре года назад. Потому что общая тенденция рынка недвижимости — снижение стоимости.
Прибыльность вложения состоит из двух сегментов. Первое — когда цены на недвижимость растут и вложенные деньги тоже растут в связи с ценами. В данный момент этого не происходит.
Остается только вторая составляющая: разница между вложением средств на начальном этапе и продажа на стадии окончании строительства. Инвестиционная привлекательность вложения в новостройки составляет 10-12%. Если учесть, что среднее время строительства дома от 1,5 до 1,8 лет, то годовой прирост инвестиций невелик.
Потребитель тоже разный. Кто-то готов рисковать деньгами, а у кого-то остались последние деньги. Так как сейчас нет большой разницы в цене квартиры на начальной и конечной стадии, то я советую покупать жилье на достаточно большой стадии готовности.
.jpg)
— Ниже какой стоимости квадратного метра не стоит покупать жилье, чтобы не оказаться обманутым?
— У каждой строительной компании своя себестоимость строительства жилья. На сегодня в Новосибирске одна из самых низких себестоимость строительства у компании «Дискус» — за счет того, что используются дешевые железобетонные панели своего производства, и большого количества земельных участков под комплексную застройку.
В целом, если у компании себестоимость строительства 40-45 тысяч рублей за квадратный метр, а она предлагает объекты ниже данной себестоимости, есть большие риски, что объект не будет построен, просто денег не хватит.Жизнь на 30 квадратах: как сделать маленькую квартиру удобной
Стоит смотреть — имеет ли компания собственные деньги или строит только на кредитные средства. Сможет компания выдержать график строительства и погашения долга перед банком —замечательно. Если нет, то это потенциально опасно.
Проблемы с выплатой кредитов банкам можно увидеть на сайте Арбитражного суда Новосибирской области, к его картотеке может получить доступ любой.
Если застройщик находится в стадии банкротства, не рекомендую связываться. Здесь усложняется процесс. Возможно стройка будет завершена другим инвестором, но риски здесь более 70%.
Если есть силы самостоятельно провести эту аналитику по каждом застройщику, можно это делать, но если нет, то лучше обращаться к специалистам. Мы же понимаем, что когда клиент приходит к застройщику, он услышит массу хорошего о конкретной новостройке, а не объективный анализ всего рынка. Гарантии, что будет выдана адекватная информация, нет. А у риэлтерского сообщества есть возможность сравнивать.
