Покупка квартиры на вторичном рынке — обычная практика, но вместо радости обретения жилья можно получить массу проблем. Жилье могут забрать даже через несколько лет после покупки, если для этого есть основания. Как обезопасить покупку, рассказал юрист «Европейской юридической службы» Иван Смирнов.
Есть достаточно много оснований для оспаривания заключенного договора купли-продажи квартиры, даже если право покупателя на недвижимость уже зарегистрировано в Росреестре, приводит слова юриста агентство «Прайм».
Основания для «отмены» покупки
Суды часто сталкиваются с недобросовестными действиями сторон, например — отчуждение по заниженной стоимости, либо дарение квартир людьми в предбанкротном состоянии. «Поэтому соглашаясь на занижение в договоре стоимости квартиры, вы рискуете лишиться ее», — предупредил Смирнов.
Он добавил, что даже самый тщательный анализ финансового положения продавца никогда не гарантирует, что он не станет банкротом в будущем. Поэтому покупатель подумать — стоит ли экономить несколько процентов от цены, помогая продавцу занизить налоговую базу.
Есть и еще случаи, когда сделка купли-продажи квартиры может быть оспорена, а недвижимость и возвращена старому владельцу :
- Если сделка была совершена под влиянием обмана, насилия, угрозы или заблуждения. Например, одна из сторон может не обладать дееспособностью на момент заключения сделки. Или продавец может не иметь права распоряжаться квартирой, например, не быть собственником или не иметь полномочий на продажу.
- Нарушение порядка государственной регистрации перехода права собственности на квартиру.
- Мошенничество или злоупотребление правом при совершении сделки. Если сделка была совершена с целью обмана другой стороны или третьих лиц, она может быть признана недействительной.
- Нарушение прав третьих лиц, например, при наличии обременений, ареста или залога, о которых покупатель не был уведомлен. В случае признания сделки недействительной суд может обязать вернуть квартиру прежнему владельцу, а покупателю — вернуть уплаченную сумму.
- Нарушение интересов несовершеннолетних: не выделена доля при покупке за маткапитал.
Даже признание нового владельца жилья добросовестным покупателем не является препятствием для возврата квартиры прежнему владельцу, если саму сделку признают недействительной. Поэтому бдительность нужно проявлять на стадии выбора квартиры.
Советы юриста
«Всегда общайтесь с собственником недвижимости лично. Спросите его, почему он продает жилье, где намерен жить, куда планирует потратить деньги. Если внятных ответов нет, а речь спутана, велика вероятность, что продавец находится в измененном состоянии сознания, и впоследствии сможет это доказать», — посоветовал Смирнов.
Насторожить должны такие факты, как частая смена собственников недвижимости, слишком низкая цена и другие нетипичные условия сделки. Если продавец состоит в браке, то потребуется нотариальное согласие супруга на продажу.
Тщательная проверка документов на квартиру профессиональными юристами поможет покупателю чувствовать себя увереннее. Кроме того, на рынке есть услуга сделки с гарантией, когда юристы выдают сертификат гарантии на возмещение стоимости жилья.
