Почему жить в коттедже становится выгодней и удобней?

Мегаполисы в последние годы с заметной скоростью «обрастают» коттеджными поселками. Жилье, еще недавно считавшееся привилегией элиты, становится доступнее квартиры. А при этом сочетает в себе и блага коммунального благоустройства, и эффект «своего» дома на природе. 

О том, как выбрать земельный участок под коттедж, как его оформить, подключить дом к коммуникациям, какие есть риски и сколько все это стоит на самом деле — мы спросили нескольких новосибирских застройщиков коттеджных поселков.

Преимущества приобретения участка в коттеджном поселке в первую очередь в том, что есть возможность быстрого подключения к коммуникациям — электро- и водоснабжения. «Вопросами подключения занимаются централизовано от компании-застройщика. Стоимость подключения ниже и не нужно ждать неопределенное количество времени, когда сети проведут и подключат», — говорит помощник руководителя коттеджного поселка «Гринвич» Евгений Мартыненко.

Застройщик в том числе поможет решить вопросы подключения и к газовым сетям. «Заказывается проект подключения газа, далее нужно выбрать котел с нашей помощью или своими силами. Выполнить устройство котельной нашими силами или заказать на стороне. Дождаться инспектора от эксплуатирующей организации и подать газ в трубу», — говорит собеседник.

Средняя стоимость подведения коммуникаций от точки подключения к коттеджу в «Гринвиче»: электричество порядка 6-10 тысяч рублей, вода 10-15 тысяч рублей, газ 25-30 тысяч рублей (включая счетчики и дополнительные устройства).

Кроме того, отмечает Мартыненко, в «Гринвиче» застройщик своими силами возводит детские и спортивные площадки, магазин, кафе и другие объекты социальной инфраструктуры. Совсем неподалеку находятся школа, детский садик и супермаркет.

На вопрос о том, как выбрать оптимальный участок с точки зрения его стоимости, собеседник говорит, что перед покупкой нужно определиться — для каких целей вам нужна земля. Поскольку цена в «Гринвиче» зависит исключительно от площади участка. Все земли в «Гринвиче» используются под ИЖС (индивидуальное жилищное строительство), и цена зависит исключительно от площади участка.

«Если вы покупаете участок и планируете заниматься огородом, либо сделать шикарный сад во дворе, тогда желательно участки взять 10-14 соток, что бы после строительства дома осталась земля для остального. Если же в планах только дом и банька, либо гараж, либо еще небольшое строение и огородом заниматься вы не планируете, тогда для вас есть участки поменьше — 6,6 сотки, либо есть возможность размезжевать участок 10 соток пополам, уменьшив стоимость вдвое», — поясняет Мартыненко.

Директор ООО «Поселок Заречный» Юлий Рябуха, отмечает, что выбор в пользу приобретения земли в коттеджном поселке — это решение массы юридических вопросов.

«Все участки в коттеджном поселке уже нарезаны и имеют кадастровые паспорта. В зависимости от своего желания, можно подобрать подходящий размер участка. Расположение строений на участке регулируется градостроительным планом участка, который учитывает строительные, санитарные и пожарные нормы», — говорит директор компании.

Он уточняет, что в поселке «Заречном» земля относится к категории для жилищного строительства, находится в собственности у предприятия. Кроме того, компания-застройщик уже имеет результаты геологических исследований грунта, что потребуется владельцам, как минимум, для выбора типа фундамента. В офисе «Заречного» также можно посмотреть справку о радиологическом состоянии земель и анализ воды.

Если возникают сомнения относительно правового статуса участка, собеседник советует с привлечением специалиста соответствующего направления или самостоятельно попросить у продавца документы, подтверждающие право собственности (свидетельство) и категорию с разрешенным использованием (кадастровый паспорт). Еще лучше — дополнительно заглянуть в местное муниципальное образование и узнать, есть ли (утвержден) Градостроительный план застройки данной территории.

После возведения дома в коттеджном поселке не возникает проблем с пропиской, так как микрорайон «Заречный» является населенным пунктом. Проект дома не требует согласования с госорганами, что оговаривается ФЗ № 93-ФЗ — «дачной амнистией», действие которой продлено до 2018 года.

Разумеется, что все сети в «Заречном» (газ, электричество, вода и дороги) построены. Чтобы подключиться, нужно оплатить стоимость подключения и получить у специалистов «Заречного» технические условия. 

«Коттеджный поселок — это комплексный подход к организации строительства, что позволяет: максимально снизить сроки строительства жилых домов и инфраструктуры, обеспечить высокий уровень качества строительства с применением новых технологий и материалов, максимально удешевить строительство жилых домов, обеспечить доступность комфортабельного жилья для среднего класса», — говорит управляющий проектом «Сокур-Южный», микрорайон «Уютный» Елена Канискина.

Собеседница уточняет, что цена квадратного метра в коттеджном поселке начинается от 30 тысяч рублей. А в целом в поселке Сокур-Южный на сегодня предлагается достаточно большой вариантов домов и земельных участков. Это недорогая квартира в кварталах малоэтажной многоквартирной застройки, таун-хаус с земельным участком 4-6 соток, элегантный коттедж с земельным участком 10-20 соток, большой загородный дом (поместье) с земельным участком от 50 соток.

«Стоимость участков на сегодняшний день в поселке варьируется от 25 тысяч за сотку до 50 тысяч за сотку зависимости от микрорайона и приближенности к озеру», — добавляет Канискина.

Кроме того, что на сегодняшний день в селе Сокур есть детский сад, школа, магазины и иные необходимые учреждения соцкультбыта, в связи со строительством новых жилых кварталов, проектом предусмотрено строительство еще двух детских садиков (на 50 и 100 мест), начальной школы на 50 мест и школьного комплекса на 400 мест.

С юридической стороны также все готово к строительству. «Земля в поселке Сокур-Южный имеет назначение земли поселения (ИЖД или комплексная застройка в зависимости от микрорайона). На все земли получены свидетельства на право собственности», — уточняет руководитель проекта.

Произведены геологоразведочные работы и получено заключение о состоянии грунта. Любой покупатель может получить копию заключения для дальнейшего предоставления ее для проектирования дома.

Директор агентства «Ваш Академгородок» Николай Воробьев говорит, что в приобретении участка под коттедж гораздо больше нюансов, чем в покупке жилья в многоквартирном доме. Например, порядка 60-70% покупателей просто не ориентируются, что такое земли поселений, сельхозземли, участки для садоводства, индивидуального жилищного строительства и так далее.

«Лучше обратится к специалисту, профессионалу на рынке. Он проведёт анализ, даст консультации именно под вашу конкретную ситуацию. Какой коттеджный поселок, какая категория земель подходит», — говорит Воробьев.

Предположим, у покупателя есть 4 миллиона рублей. В коттеджном поселке, где земля стоит 2-3 миллиона, дом построить будет уже нельзя. А в другом месте, даже поблизости, можно за те же деньги реализовать мечту. Но сначала нужно определиться с целью. Допустим, цель — построить родовое гнездо, вложив в это все свои средства. Тогда лучше искать землю категорий поселений.

«У каждой категории свое назначение. У земель поселений, например, назначение — индивидуальное жилищное строительство. Такие участки закон по всем параметрам охраняет. Здесь можно подключить все коммуникации. И если дом на таких поселениях вдруг попадет под снос, то хозяевам возместят его рыночную стоимость. Но это предполагает удорожание. Земли этой категории самые дорогие. Просто их меньше всего, по умолчанию», — говорит руководитель агентства.

Много коттеджных поселков, по его данным, стоит на сельхозземлях. Их назначение — садоводство и дачи. Но и здесь люди строят довольно дорогие объекты и живут там круглогодично. Бывают случаи, что продаются такие дома по садовым книжкам, хотя и за несколько миллионов рублей.

«Статус сельхозземель юридически более уязвим, начиная с подключения коммуникаций и дальнейшего их обслуживания», — предупреждает Воробьев. Могут быть земли поселений, но с назначением под садоводство. В этом случае действуют нормативы поселений по обслуживанию дорог и коммуникаций.

Собеседник приводит пример сноса домов при строительстве третьего моста в Новосибирске. Хозяевам возвращали рыночную стоимость потому, что они стояли на землях поселений и для индивидуального жилищного строительства. Кроме того, у всех были зарегистрированы права. Но если бы дома были на сельхозземлях для садоводства, то отстаивать было бы нечего, «поскольку там можно выращивать только клубнику».

«С пропиской сейчас нормально. Человек везде может прописаться. Если где-то не прописывают, по суду заставят. Но опять-таки, прописка в садовых обществах — чистая фикция. У вас не будет архитектурно адреса: в прописке будет только значиться, к примеру, СНТ «Ягодка». Если вы будете почту получать, в СНТ «Ягодка» ее никто не доставит. То же самая скорая, полиция, такси даже не всегда поедет», — поясняет собеседник.

Но, некоторых, отмечает он, устраивает такая ситуация. Обычно в таких случаях квартиру человек не продает, а просто приобретает дом для отдыха, пусть даже это коттедж стоимостью в 3-4 миллиона рублей. «Наше дело все объяснить. Человек сам решает — идти ему на этот риск или нет», — говорит Воробьев.