Российских застройщиков с 1 июля 2019 года лишат возможности привлекать средства дольщиков напрямую. Вводится так называемое проектное финансирование. Люди будут перечислять деньги за жилье на специальные счета в банках, и средства попадут к застройщику только после того, как покупатель получит квартиру.
По оценке экспертов, в последние годы порядка 80% квартир в новостройках приобреталось по договорам долевого участия. Это схема финансирования в нулевые и десятые годы вывела строительную отрасль на новый уровень, позволив возвести во многих регионах страны рекордные объемы жилья.
Приобретение жилья по долевым договорам выгодно: квартиры на ранних стадиях строительства дома стоят значительно ниже, чем после сдачи объекта в эксплуатацию. Это привлекает не только покупателей, но и инвесторов, рассчитывающих получить доход от последующей перепродажи.
Но покупка жилья на «стадии котлована» несет и серьезные риски. Дольщики становятся заложниками застройщиков. Сам механизм привлечения средств таит в себе изъяны.
Часто, собирая деньги на один дом, застройщик де-факто финансировал за счет них строительство другого объекта. Раскручивалась настоящая «пирамида», которая работала пока у строительной компании не иссякали финансовые ресурсы и тогда люди оставались у разбитого корыта — и без денег, и без квартир.
Проблема обманутых дольщиков приобрела массовый характер и в ноябре 2017 года президент Владимир Путин поручил правительству разработать план полного отказа от такого метода финансирования строительства жилья. В итоге были приняты соответствующие законы.
Гарантии для покупателя
Новый механизм проектного финансирования предполагает встраивание в стандартную схему «дольщик—застройщик» еще одного игрока — банка. Покупатели квартир будут платить деньги не напрямую строительной компании, а переводить их на застрахованный так называемый эскроу-счет в банке. Почему не надо брать «быстрые» кредиты
В банке средства будут в безопасности храниться вплоть до ввода дома в эксплуатацию. Если же стройка по каким-то причинам вдруг оказывается «замороженной», покупатель сможет забрать свои деньги с эскроу-счета.
Таким образом, деньги покупателей застройщик получит только после сдачи дома. А его строительство он будет вести за счет взятых у банка кредитов. «Риск того, что дом не будет построен, перейдет от участников долевого строительства уже к профессиональному участнику — банку, который предоставил застройщику финансирование», — приводит «Коммерсантъ» мнение партнера юридической фирмы ЮСТ Александра Рудякова.
По словам вице-президента «Ностроя» Антона Мороза, при новом подходе покупатели жилья будут защищены на 99%. «С учетом того что банки работают с застройщиками крайне внимательно, я бы даже сказал, что проверяют их с пристрастием, то все проекты, удостоенные проектного финансирования, будут перепроверены несколько раз»,— пояснил он.
Вырастут ли цены?
Главный вопрос реформы — как она отразиться на стоимости жилья? Застройщики, привлекая под проценты банковские кредиты, понесут дополнительные издержки. Да и для того, чтобы получить займ, им нужно будет выполнить ряд жестких условий. Возможно, это приведет к сокращению участников рынка, а значит падению объемов возводимого жилья, что также подтолкнет цены вверх.
«Сейчас доля собственных средств застройщиков в структуре источников финансирования строительства невелика — около десяти процентов. Еще двадцать составляют кредиты банков, а основные средства — деньги дольщиков. Эти суммы строителям нужно будет заместить с помощью банковских кредитов», — сказала в интервью «Российской газете» первый заместитель начальника Сибирского главного управления ЦБ РФ Марина Асаралиева.Аренда квартиры: как не попасть на фейковое жилье
Российское правительство заверяет, что рост цен будет незначительным. Замглавы Минстроя Никита Стасишин считает, что стоимость проектного финансирования для застройщиков составит от 6% до 8% годовых и именно настолько должно подорожать жилье.
По мнению Мороза, стоимость квартир в новостройках вырастет на 10–15%, в связи с тем что застройщики уже не получат дешевые деньги дольщиков, а будут использовать дорогие банковские механизмы.
По оценке других экспертов, пик ценового кризиса придется на 2020–2021 годы, когда стройка старых объектов будет завершена, а все новые будут возводиться уже по новым правилам. И тогда цены могут вырасти на 30%. Но вряд ли покупатели смогут адаптироваться к такому взрывному росту стоимости. Застройщикам придется искать компромиссные решения в ценообразовании, чтобы не обрушить рынок.
«Стереотип, который сформировался у покупателей за последние годы: приобретение квартиры в строящемся доме, особенно у известного девелопера,— всегда выгодная и главное безопасная сделка, рушится у нас на глазах», — отметил директор департамента вторичного рынка «ИНКОМ-Недвижимости» Сергей Шлома.
