Эксперты зафиксировали парадоксальную ситуацию, когда ставка по ипотечным кредитам падает, их доступность растет, но спрос на ипотеку при этом сокращается. Оказалось, что положительный эффект нивелировали растущие цены на жилье. Как будет развиваться ситуация на ипотечном рынке в 2020 году?
«Мне кажется, что сейчас наступает золотое время для ипотеки: ставки падают, инфляция падает. Это большое благо для людей, возможность приобрести квартиру», — заявил недавно глава Сбербанка Герман Греф.
Несбывшиеся надежды
Его слова, казалось бы, подтверждает статистика. По итогам ноября средняя ставка по ипотечным кредитам в рублях снизилась до исторического минимума — 9,2%. Средняя ставка выданной в октябре ипотеки составляла 9,4%, в сентябре — 9,68%, говорится в бюллетене Банка России. Ипотека устойчиво дешевеет с мая 2019 года вслед за снижением ключевой ставки ЦБ. В апреле средняя ставка выдачи равнялась 10,58%.
Летом участники рынка с оптимизмом говорили об ипотеке как о главном драйвере жилищного строительства. Но возлагавшиеся на нее надежды не оправдались. В мае Центробанк начал регистрировать снижение объемов ипотечного кредитования.
В уходящем году ключевая ставка снижалась пять раз, несмотря на это, тренд на снижение спроса на ипотеку продолжался. Минстрой России прогнозирует, что по итогам 2019 года объемы выдачи ипотечных кредитов будут ниже показателей, заложенных в нацпроекте «Жилье и городская среда».
Фактор цены
«Объем выдачи ипотечных кредитов на первичном рынке. План — 600 тысяч, прогноз —400 тысяч (выданных ипотечных кредитов на квартиры в новостройках). Количество предоставленных ипотечных кредитов в миллионах единиц. План — 1,56 миллиона единиц, прогноз — 1,3 миллиона единиц», — такие данные привел министр строительства и ЖКХ России Владимир Якушев.
Эксперты считают, что одна только дешевая ипотека не обеспечивает рост продаж. Важнейший фактор — стоимость жилья. По данным ЦИАН, в 15 городах-миллионниках цены на квартиры за год выросли на 17%. «Фактор цены остается ключевым на рынке новостроек. Повышение стоимости квартир, в том числе и в проектах, реализующихся по старым правилам, нивелировало эффект от снижения ипотечных ставок в массовом сегменте», — приводит РИА Недвижимость мнение аналитиков «Азбуки жилья».
«Ипотека является сильным и востребованным драйвером только при условии доступных цен на жилье, а как раз этот показатель в 2019 году планомерно ухудшался, цены росли. Снижение спроса наблюдается на фоне устойчивого роста цен, который фиксируется в большинстве региональных центров», — отмечают эксперты ЦИАН.
Прогнозы
Глава Банка России Эльвира Набиуллина предсказала снижение ипотечных ставок до 7-8%. При этом она отметила, что существует потенциал и для дальнейшего их снижения.
«Мы будем оценивать, как происходит дальнейшая подстройка денежно-кредитных условий, как постепенно изменяются процентные ставки на разных сегментах рынка, как изменяются денежно-кредитные показатели, как это будет отражаться далее на экономических показателях и динамике цен»,— уточнила Набиуллина.
В ипотеке высока вероятность дальнейшего падения ставок, считает главный экономист Альфа-банка Наталия Орлова. По ее мнению, на их динамику больше ключевой ставки влияют стратегии крупнейших игроков на рынке ипотеки. «Многие банки — от крупных до небольших — будут конкурировать за долю на рынке ипотеки, делая свои предложения все более и более привлекательными», — приводят «Ведомости» мнение Орловой.
Согласно проекту «Ипотека», входящему в состав национального проекта «Жилье и городская среда», к 2024 значение средней ставки по ипотеке должно снизиться до 7,9% годовых. При этом число ежегодно выдаваемых кредитов на покупку жилья на первичном рынке в 2024 году должно вырасти до 1,13 миллиона.«Весной 2020 года средняя ставка предложения ипотеки для клиентов "с улицы" может опуститься до 8,5%, зарплатных клиентов и заемщиков от партнеров банки будут кредитовать на покупку жилья под 8% годовых», — дал прогноз независимый эксперт, экс-руководитель аналитического центра «Русипотеки» Сергей Гордейко.
По мнению директора по маркетингу Национального бюро кредитных историй (НБКИ) Алексея Волкова, тенденции уходящего года в ипотечном кредитовании сохранятся. «Возможно, большей динамики выдаче ипотечных кредитов добавит прогнозируемое снижение ставок. Однако большее влияние на ипотечный рынок будет оказывать динамика реальных доходов населения. Если ситуация с ними не улучшится, серьезного роста ожидать будет сложно», — резюмировал он.
