С начала года банки прекратили прием заявок на льготное ипотечное кредитование. Эксперты рассказали, как это повлияет на строительный рынок и ждать ли новоселам и в частности новосибирцам ипотечных ставок по 10%.
Госпрограмма субсидирования ипотечных ставок была запущена в марте 2015 года при крайне высокой ставке ЦБ — 17,5%. Банки могли выдавать ипотечные кредиты в новостройках за счет госсубсидий по ставке не выше 12%.
Господдержка дала всплеск
«Господдержка ипотеки на новостройки выполнила свою роль и потеряла значение. Она была введена после резкого повышения ключевой ставки ЦБ в 2014 году для поддержки нового строительства. Но затем, по мере уменьшения ставки ЦБ и удешевления рыночных кредитов, востребованность программы снижалась», — сказал аналитик ГК TeleTrade Марк Гойхман.
Он отметил, что в мае 2016 года её доля в общем объёме выданных ипотечных жилищных кредитов (ИЖК) сократилась до 32% по сравнению с 72% в мае 2015 года. На 1 декабря 2016 года средняя ставка по ипотеке в Новосибирской области была 12,58%, по России – 12,62% (по данным ЦБ РФ). А ещё год назад они составляли 13,33% и 13,43% соответственно.
«Таким образом, ставка по льготным кредитам (11-12%) почти
сравнялась с рыночной, а их жесткие условия и ограниченность уменьшили спрос до
минимума. Поэтому отмена господдержки мало скажется на рынке нового
строительства в регионе и в России в целом», — рассказал Гойхман.
«Госпрограмма стала драйвером рынка строящегося жилья в 2014-2015 годах. в 2017 году этой программы не будет. Главная альтернатива госпрограмме в таком случае — это снижение ключевой ставки, которая позволит банкам пересмотреть ставки по стандартным программам в сторону уменьшения», — прокомментировала замуправляющего Новосибирским филиалом «ЮниКредит Банка» коммерческий директор региона «Сибирь» Ольга Фадеева.
Снижение ключевой ставки, уточнила она, позволило бы банкам и без государственного субсидирования сохранить ипотечные ставки на приемлемом для населения уровне.По словам собеседницы, даже при текущем ее уровне клиенты будут пользоваться ипотечными кредитами для решения своих жизненных обстоятельств. Поэтому отмена госсубсидирования не поставит точку на продажах.
Начальник отдела жилищного кредитования управления по работе с партнерами ПАО «Сбербанк» Вера Невара отметила, что всплеск ипотеки возник в январе-феврале 2016 года, когда клиенты ожидали, что льготную ипотеку отменят. Затем все банки жили запасами на второй квартал по выдаче ипотеки с господдержкой. Но начиная с второй половины года стало расти количество сделок по ипотеке со вторичным жильем.
Как работает «квартирный» агент IPTV
«Мы стараемся поддерживать строительную отрасль. Когда ожидали, что льготная ипотека закончится, запустили альтернативную программу. Ставка была 12%, на сегодня 11,5%», — сказала Невара.
Начальник отдела продаж розничных продуктов Филиал «Газпромбанк» в Новосибирске Елена Бусова сообщила, что похожие тенденции наблюдались и в их банке.
«Будет снижение процентных ставок, уровень ставок сопоставим с уровнем по госсубсидии. Психологически люди привыкли к ставкам 12%, им сложно брать 13% и выше. Все банки стараются и снижают ставки, разрабатывают различные программы», — отметила Бусова.
«За 2016 год центр ипотечного кредитования розничного филиала банка ВТБ в Новосибирске провел 1100 сделок. Из них около 500 были выданы по программе субсидирования ставок (господдержка). Сегодня в рамках специальных условий минимальная ставка по ипотеке в банке ВТБ достигла рекордного минимума – 10,6%, снизив первоначальный взнос с 20 до 15%», — сообщила в свою очередь руководитель розничного филиала ВТБ в Новосибирске Елена Зайцева.
Она добавила, что уровень ставок опустился до показателей 2013-2014 годов, когда рынок демонстрировал рекордные выдачи по ипотеке.
Вторичка вернулась
«В марте 2016 года было неясно — продлиться программа господержки или нет, мы почувствовали трехкратный рост по ипотеке. Некий пузырь лопнул и вторичка стала падать в цене, и соответственно пошли сделки. До сих пор это происходит. В ноябре сошлась цена квадратного метра первички и вторички с разницей в 4%. Это будет происходить в течение трех-четырех лет. Хотя, как может квартира с износом стоить дороже новой квартиры с лифтами, паркингом?..», — сказал директор по продажам «Сибакадемстроя» Динар Зарипов.В чём рискуют покупатели новостроек
Несмотря на удешевление вторичного жилья Зарипов считает, что у застройщиков не будет проблем с продажей нового жилья, так как оно выгодно отличается инфраструктурой и качеством. Кроме того, застройщики проводят различные акции, вроде обмена жилья на более просторное с доплатой в виде ипотеки.
Однако руководитель банка «ДельтаКредит» в Новосибирске Иван Зинченко прогнозирует рост интереса к вторичному жилью, так как из-за отмены программы господдержки разница в ставках на вторичное и первичное жилье сократится.
«Но уменьшение объема выдач мы не планируем. В 2016 году объем выдач «ДельтаКредит» в Новосибирске составил почти 300 миллионов рублей, и на 2017 году мы запланировали еще более существенную цифру», — рассказал Зинченко.
По его словам, ожидается, что в этом году застройщики совместно с банками будут проводить акции по снижению ставок, чтобы повысить привлекательность стройки. Причем, инициатива будет идти главным образом от застройщиков. Банки также более активно будут задействовать свои каналы повышения продаж, к примеру, станут более активно работать с зарплатными клиентами.
Директор по ипотеке АН «Квадротека» Александр Евдокимов отметил, что сложилась ситуация, когда покупатель выбирает готовое жилье, которое построено, нет рисков замораживания, не надо делать ремонт, иногда мебель имеется. Но несмотря на то, что спрос сместился в сторону вторичного жилья, сильного кризиса у застройщиков, и по его мнению, не ожидается.
Поскольку в Новосибирске было заложено много домов на стадии 2011-2013 годов. Это, поясняет собеседник, определённое перепроизводство жилья, которое попало на снижение платежеспособности и спроса.
«Застройщики найдут пути решения. Эта ситуация не наступила резко, они могли подготовиться. Кто-то себе финансовую подушку создал, кто-то получил финансирование от банка. Поэтому пока в Новосибирске за 2015-2016 год серьезных проблем с застройщиками нет», — считает Евдокимов.
Независимый аналитик рынка недвижимости Сергей Николаев заявил, что ждёт в этом году 10% ставку по ипотеке.
«Есть большая группа людей, которая выжидает. Они либо на депозитах деньги хранят, или в наличные в долларах, причем не в банках. Есть некие резервы роста. Может быть в конце года они выстрелят. Если у нас рубль не обвалится, то мы будет как минимум на уровне 2016 года», — пояснил Николаев.