Продажа недвижимости часто связана с необходимостью уплатить налог на доходы физических лиц (НДФЛ). Однако есть несколько законных способов полностью освободиться от налога или существенно снизить его.
После продажи недвижимости, если не вышел минимальный срок владения, продавец должен заплатить НДФЛ. Он начисляется на прибыль — разницу между ценами покупки и продажи объекта. Если прибыль меньше 2,4 миллиона рублей — ставка 13%, если больше, то на превышение применяется ставка 15%.
Когда налог при продаже жилья не платится
Если гражданин владел квартирой или домом дольше минимального предельного срока, то он освобождается от подачи декларации и уплаты НДФЛ. Данный срок зависит от того, как именно жилье перешло в собственность.
|
Характеристики
жилья |
Минимальный
срок владения | Особенности |
Досталось по наследству | 3 года | Срок считается со дня смерти наследодателя. При продаже раньше можно применить вычет 1 миллиона рублей или расходы наследодателя. |
Получено
в подарок от близкого родственника | Можно учесть расходы дарителя на покупку или вычет 1 миллиона рублей | |
Приватизировано или передано по договору ренты | При досрочной продаже — вычет 1 миллиона рублей | |
Единственное
жилье | Не учитывается жилье, купленное за 90 дней до продажи, а также личное жилье супруга. | |
Принадлежит
семье с двумя и более детьми | В любое время | Новое жилье нужно купить в год продажи или до 30 апреля следующего года. |
Все остальные случаи (покупка, ДДУ) | 5 лет | При продаже раньше срока можно уменьшить доход на расходы или взять вычет. |
Как считается срок владения имуществом. По общему правилу право собственности на имущество возникает с даты государственной регистрации и внесения соответствующей записи в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество.
Если минимальный срок не прошел
Если человек продает жилье, не дождавшись истечения минимального срока, необходимо подать налоговую декларацию 3-НДФЛ, а затем уплатить НДФЛ. Налог при этом считается с дохода от продажи. Однако есть два способа уменьшить налогооблагаемую базу.
Первый вариант — использовать фиксированный имущественный налоговый вычет в размере 1 миллиона рублей. Налог платится только с разницы, закон дает право уменьшить доход от продажи на эту сумму. Вычет можно применять неограниченное число раз, но не чаще одного раза в год.
Второй способ — уменьшить доход на документально подтвержденные расходы, связанные с приобретением квартиры или дома. В этом случае можно вычесть из цены продажи сумму, которую владелец или даритель (в случае дарения от близкого родственника) потратили на покупку этого жилья. Расходы нужно подтвердить. На остаток будет начислен налог.
Льгота для семей с детьми
Если жилье до истечения минимального срока владения продает семья, у которой есть двое и более детей младше 18 лет, налог не начислят. Но для этого требуется выполнить несколько условий.
- Родители должны купить новое жилье до 30 апреля следующего года. Срок считают с даты продажи старого.
- Площадь новой квартиры или дома должна быть больше предыдущей, или кадастровая стоимость нового объекта — выше, чем у старого.
- Кадастровая цена проданной недвижимости должна быть меньше 50 миллионов рублей.
- Родители и дети не должны владеть другим жильем, размер которого больше проданной квартиры или цена выше.
Стоит учитывать, что количество детей для получения льготы считается на 30 апреля следующего года после продажи квартиры — таким образом, второго ребенка можно родить уже после реализации жилья.