Аномальные кавадраты: как изменятся цены на жилье

Стоимость жилья демонстрирует высокий рост во всех крупных городах России. При этом образовался разрыв цен между первичкой и вторичкой, который в среднем по стране достиг 60%. Почему так произошло и как изменятся цены в 2026 году?

За 2025 год цены на первичном рынке жилья поднялись на 8,7%. Как сообщила глава ЦБ Эльвира Набиуллина, это выше инфляции, и «спрос был активизирован, потому что люди ожидали ужесточения условий льготной ипотеки».

Люди спешили купить квартиру по выгодным условиям льготной семейной ипотеки со ставкой 6%. «Застройщики, видя ажиотаж, повысили цены», — рассказала «Известиям»  директор портала «Всеостройке.рф» Светлана Опрышко.

Ценовое ралли на жилье продолжилось и в 2026 году. Удорожание охватило все крупные города. Стоимость квартир уже выросла на 2%, уточнила директор портала «Всеостройке.рф».

Ценовой разрыв

На жилищном рынке России сложилась странная ситуация, которую в Банке России назвали «кричащим дисбалансом». Вырос разрыв между стоимостью квартир на первичном и вторичном рынках. В среднем по России он достиг почти двойной разницы. Если квадратный метр жилья на первичке в стране в среднем стоит 205 тысяч рублей, то на вторичке — всего за 128 тысяч рублей.

Максимальный разрыв наблюдается в Центральном федеральном округе. Там новостройки дороже на 80%. Не лучше картина в Сибири и на северо-западе страны, где первичка дороже на 44 и 57% соответственно, следует из данных ВТБ.

Здесь сыграло два фактора. С одной стороны, льготные ипотечные программы спровоцировали рост цен на жилье в новостройках. С другой, резко подорожавшая обычная ипотека резко снизила популярность вторички, поскольку под льготные условия оно не попадает. На репутации вторичного рынка также негативно сказалось «дело Ларисы Долиной».

Как изменятся цены на новостройки

Динамику стоимости жилья в 2026 году будут определять все те же факторы. Пока есть льготные программы кредитования, есть спрос, и как итог, повышение цен на квартиры в новостройках.

А новые обсуждения семейной ипотеки (введения дифференцированных ставок) могут привести к новой волне спроса и очередной, более заметной динамике роста цен на первичном рынке, считает ведущий аналитик федеральной компании «Этажи» Александра Иванова. 

«Прогноз на год — уверенный рост в пределах 10–12%. В наиболее ликвидных локациях и проектах цифры могут быть выше, особенно если снижение ключевой ставки пойдет быстрее прогнозов или последуют новые точечные меры поддержки спроса», — считает директор блока продаж жилой недвижимости ГК «А101» Владимир Колесников.

Прогноз по вторичке

На вторичном рынке действуют иные правила. Здесь эксперты отмечают отложенный спрос и следовательно рост цен. Он начнет реализовываться при снижении ключевой ставки. Улучшение условий обычного ипотечного кредитования обратит взор покупателей на готовое жилье.

В пользу вторички может сыграть сворачивание льготных ипотечных программ. При повышении доступности обычной ипотеки «льготники» неизбежно начнут покупать более дешевое жилье на вторичном рынке.

При повышении доступности и уравнивании условий ипотеки на вторичном рынке может сыграть еще один фактор. В отличие от застройщиков владельцы квартир готовы проявлять гибкость: вести торг, сбрасывать цену. 

К тому же жилье на вторичном рынке это широкий выбор локаций, возможность заселиться сразу после сделки без ожидания окончания строительства, развитая инфраструктура: детсады, школы, поликлиники, магазины, остановки общественного транспорта неподалеку.

Но пока ключевая ставка ЦБ не опуститься значительно ниже 15%, ожидать серьезного оживления вторичного рынка не стоит. Цены на вторичку, скорее всего, продолжат расти, но их динамика будет близка к инфляции и по итогам года может составить около 5–10%, полагает глава агентства недвижимости IDEA Estate.