Минстрой намерен упростить жилищным инспекторам доступ в квартиры россиян, чтобы проверить, есть ли там незаконная перепланировка. Какой процент жилья оказался в зоне риска, приведет нововведение к массовым проверкам и какие перепланировки будет невозможно узаконить?
Сейчас жилищная инспекция может проверить квартиру, только если от соседей или управляющей компании поступила жалоба о незаконной перепланировке. Если хозяин не пускает инспекторов в квартиру, они могут
попасть в нее только по решению суда. Но процесс этот очень долгий. Минстрой РФ
посчитал, что затягивание проверок опасно, поскольку иногда перепланировка одной квартиры грозит
обрушением целого дома.
Как изменится закон?
Минстрой подготовил поправки в Жилищный кодекс РФ и отдельные законодательные акты, сообщил «Известиям» представитель вице-премьера Марата Хуснуллина. Госдума планирует рассмотреть их в марте.
Поправки предполагают, что принудительный вход в квартиру по-прежнему будет возможен только по решению суда, но такие дела станут рассматриваться максимум за пять дней, а решения по ним исполняться немедленно. При этом вердикт о безотлагательном доступе в жилье суды смогут выносить без участия владельца квартиры.
По данным Государственной жилищной инспекции Новосибирской области, чаще всего на незаконную перепланировку жалуются соседи. В 2020 году инспекция провела 111 проверок перестроек и подтвердила 70 фактов незаконных переделок.Какие перепланировки можно и нельзя узаконить?
«Доля квартир с перепланировкой сегодня на рынке очень большая, по нашим оценкам может достигать 90%. Львиная доля — те, которые вполне могут быть узаконены или уже узаконены», — прокомментировала Sibnet.ru эксперт по вопросам перепланировки офис АН «Жилфонд» Ирина Мешалкина.
По оценке специалистов Центрального агентства недвижимости, на рынке приблизительно
три квартиры из десяти имеют перепланировки, при этом значительная часть из них не отражены в документах на жилье и являются незаконными.
Самые распространенные перепланировки на сегодня, говорит московский архитектор Андрей Стубе, это объединение кухни и гостиной, увеличение площади гостиной, кухни, ванной или санузла за счет коридора, перенос дверных проемов.
По словам экспертов, если изменения не связаны с несущими стенами и не затрагивают «влажные» зоны (перенос ванной в другую комнату), их чаще всего можно узаконить. Такие услуги в крупных мегаполисах могут стоить около 30-40 тысяч рублей.
Почти невозможно узаконить перепланировки, которые касаются несущей стены. Так, для переноса дверного проема в такой стене нужно усиливать конструкцию, делать это должны строительные фирмы с особыми допусками и по согласованному проекту.
«Любое вмешательство в несущие конструкции здания должно происходить только по специальному проекту и учитывать все нюансы. Также не всегда собственники квартиры понимают, что перекрытия здания рассчитаны на определенную нагрузку. И могут не выдержать вес бассейна или огромного аквариума с акулой», — пояснил Стубе.
«Есть заметная доля на рынке квартир с перепланировкой, объединяющей балкон или лоджию с помещениями квартиры. В таком случае обычно предлагается восстановить исходную планировку. Она считается незаконной», — дополнила эксперт по вопросам перепланировки из АН «Жилфонд» Ирина Мешалкина.
По ее словам, перепланировки, затрагивающие «мокрые
места» в квартире, также невозможно легализовать задним числом. Но не все, поскольку увеличение площади санузла возможно только за
счет нежилой площади.
Что касается изменений в дизайне, то по закону недопустимо самовольное изменение формы и размеров оконных проемов в многоквартирных домах, поскольку это может изуродовать фасад здания.
Чем грозит перепланировка?
За незаконную перепланировку жильцу грозит штраф в размере до 2,5 тысячи рублей, а также предписание по устранению проблемы: узаконивание перепланировки или возвращение квартиры в первоначальный вид. В редких случаях у владельца из-за самовольной перепланировки могут забрать жилье и продать на торгах.
«Новосибирцы предпочитают вначале делать перепланировку, а потом доказывать ее легитимность, хотя это дороже и сложнее, чем если все сразу делать легально», — отметил представитель Центрального агентства недвижимости Александр Юрко.
По словам юриста Юрия Капштыка, узаконивание перепланировок — весьма долгий процесс. От подачи заявления до вынесения решения он может занять от трех до шести месяцев. И не факт, что в итоге удастся получить одобрение.
Например, по данным мэрии Омска, за 2020 год в окружные администрации поступило 2337 заявлений на перепланировку квартир, из них согласовано — 2036, отказано 301 заявителю.
Незаконная перепланировка создает проблемы при продаже квартиры или оформлении наследства. В пакет необходимых для сделки документов входит технический паспорт жилого помещения (план БТИ). Если квартира была перестроена, то на план БТИ нанесут красные линии, показывающие, что было изменено. Чтобы оформить жилье, понадобится сделать их черными, то есть узаконить изменения.
Не все покупатели захотят купить жилье с проблемными документами. Банк может проверить состояние жилья, несоответствие документам и отказать в выдаче кредита.
«Нелегальная перепланировка — это повод для торга. Иногда продавец и покупатель ставят условием заключения сделки ее узаконивание, либо на квартиру делают скидку. Многих неузаконенные планировки отпугивают», — подытожил эксперт.