Весна — лучшее время для приобретения дачи, в полной мере оценить достоинства и недостатки участка и построек. Эксперты дали советы — на какие детали нужно обратить внимание при выборе места и домика, и какие документы проверить.
С этого года участки делятся на огородные и садовые, понятие «дача» и «дачный участок» законодательно исключены. Соответственно, на сегодняшний день существует две формы организации дачников — садовое или огородное некоммерческое товарищество.
Для чего дача?
Перед покупкой стоит определится с целью. Пенсионерам, которые планируют проживать на даче все лето, оптимально, если участок будет находиться в отдалении от магистрали, примерно в 30-50 километрах от города, где чистый воздух, водоем и лес, посоветовала руководитель отдела продаж «Центрального агентства недвижимости» Марина Самойлова.Налог на теплицы: когда нужно платить?
Для этой категории владельцев важно наличие посадок, теплиц, садовых деревьев и кустов. Домик может быть небольшим, а из коммуникаций могут присутствовать только свет и летняя вода. Такой участок может стоить 600-800 тысяч рублей.
«Людям, которым в первую очередь нужен огород, важна близость к городу, к транспортной развязке и остановке, наличие электрички или рейсового автобуса. Они обычно приезжают на свой участок ненадолго, возможно, только для полива огорода вечерами или на выходные. Домик на таких участках обычно совсем маленький: такой, где можно переодеться и хранить инвентарь. Стоимость от 200-300 тысяч рублей», — сказала Самойлова.
Для тех, кто круглогодично хочет жить или бывать на даче, нужны коммуникации, камин или котел для отопления, хорошая баня, дом из бруса или кирпича, благоустроенный участок, возможно, с ландшафтным дизайном. Обычно это ближайший пригород с возможностью круглогодичного проезда, что, по сути, мало отличается от коттеджных поселков. Цена на такую категорию дач от 1 до 3 миллионов рублей, но есть варианты дороже.
Самый дорогой объект с охраной и системой видеонаблюдения в конце апреля в регионе продавался в Советском районе Новосибирска за 19 миллионов рублей, а самый дешевый — в селе Светлое в Коченевском районе за 40 тысяч рублей.
Как выбрать участок?
Эксперты советуют выбирать участок весной или осенью. При этом плюсы весны в том, что во время прохождения паводка можно оценить, нет ли затоплений.
Обратить внимание нужно на наличие рядом свалок и животноводческих комплексов, которые могут источать не очень приятный аромат. Огороды вдоль крупной магистрали тоже не экологичны — лишний шум и вредные газы.
«Если хотите строиться, то важно, какой грунт: болото, чернозем. Лучшим считается песок, проще фундамент установить, он не подтапливается», — отметил гендиректор кадастровой компании «Вита-Хауз» Марьян Будич.
Стоит выяснить, как работают коммуникации, возможно, придётся запасаться водой для полива, а воду для питья и готовки привозить с собой из города. Эти аспекты можно выяснить в садовом товариществе, а также при разговоре с потенциальными соседями.
По мнению Будича, важно, где смотреть участок — в деревне, селе, коттеджном поселке или СНТ. Наиболее хорошим вариантом будет село или деревня.
«В коттеджном поселке можно попасть на всякие платежи, связанные с обслуживанием и охраной, которая, как показывает практика, не защищает людей. СНТ плох тем, что там, как в колхозе, очень сложно решаются вопросы улучшения дорог, электричества, все завязывается на коллективные решения. Чем хороша деревня, там всеми вопросами занимается администрация, куда можно обратиться. И оплачивать надо только коммуналку и налоги на землю и дом», — пояснил собеседник.
Подводные камни при покупке
Если участок, место и цена утраивают, важно проверить наличие и состояние документов, на основании которых продавец имеет право собственности на недвижимость, объяснил юрист-специалист новосибирского «Центрального агентства недвижимости» Андрей Тимошков.
Право собственности продавца на отчуждаемый земельный участок с дачным домом должно быть зарегистрировано в Росреестре. Для этого нужно запросить подтверждающие этот факт документы — свидетельство о регистрации права, выписку ЕГРН. Штрафы для дачников: за картофель и забор
Часто при приобретении дачи покупатель сталкивается с тем, что у продавца на руках документы старого образца, которые были выданы соответствующими органами еще до создания единой регистрационной базы. Документы, выданные до 1998 года, по-прежнему являются действующими и не утратили своей юридической силы.
«Если участок выделяли до создания в 2000 году единой системы кадастрового учета, он может не иметь согласованных границ. Поскольку с 2018 года регистрация перехода права собственности по сделке с земельным участком, не имеющим установленных границ, запрещена, то межевание необходимо проводить в обязательном порядке», — объяснил юрист.
Ошибки и опечатки в старых документах
Нередко в документах, которые раньше выдавали органы администрации, встречаются технические ошибки, опечатки в адресе объекта недвижимости, в данных правообладателя, площадях. Все недостатки в документах необходимо устранить на этапе подготовки к сделке, в противном случае переход права собственности в Росреестре зарегистрирован не будет.
Технические документы
Особое внимание при проверке документов следует уделить такому документу, как кадастровый паспорт на земельный участок. Тимошков советует проверить, согласованы ли границы земельного участка, факт включения участка в водоохранную зону и другие моменты, которые могут создать препятствия при получении разрешения на строительство на таком участке.
Назначение земельного участка
При покупке дачи важно обращать внимание на целевое назначение земельного участка, на котором построен дом. Часто встречаются ситуации, когда дачный дом зарегистрирован в установленном порядке, но построен на участке с недопустимым для строительства видом разрешенного использования, например, «для огородничества» или «для ведения личного подсобного хозяйства».
«Возведение каких-либо капитальных строений на таких участках запрещено. Нужно помнить, что факт государственной регистрации права собственности на объект недвижимости не исключает того, что его могут признать самовольной постройкой», — рассказал Тимошков.
По словам Будича, реальные характеристики дома должны совпадать с описанными в документах — разрешении на строительстве или техническом плане, на основании которых дача ставилась на кадастровом участке.
Возможность подключения и использования коммуникаций Какой газон подойдет для дачи?
Стоит обратить внимание на наличие технической возможности подключения к системам водоснабжения, водоотведения, электроэнергии и теплоснабжения, в противном случае дача будет функционально непригодна для проживания.
Долги
Будич рекомендует проверить, чтобы за дачей не числились долги за коммунальные платежи или взносы, чтобы участок не был под арестом или заложен в банке.